2027ರ ವೇಳೆಗೆ ಭಾರತದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಬೆಲೆ ಗಗನ, ಇದಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಿದು: ಸಿಎ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ

ಪ್ರಸಿದ್ಧ ಚಾರ್ಟರ್ಡ್ ಅಕೌಂಟೆಂಟ್ ಸಾರ್ಥಕ್ ಅಹುಜಾ ಅವರ ಪ್ರಕಾರ, 2027ರ ವೇಳೆಗೆ ಭಾರತದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಬೆಲೆಗಳು ಅಭೂತಪೂರ್ವ ಮಟ್ಟಕ್ಕೆ ಏರಲಿವೆ. ಅಸ್ಥಿರ ಷೇರು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ, ಎನ್‌ಆರ್‌ಐಗಳ ಹೂಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚಳ ಮತ್ತು ಡೇಟಾ ಸೆಂಟರ್‌ಗಳಿಗಾಗಿ ಕಾರ್ಪೊರೇಟ್ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಭೂಮಿ ಖರೀದಿಯೇ ಈ ಭಾರಿ ಬದಲಾವಣೆಗೆ ಪ್ರಮುಖ ಕಾರಣಗಳಾಗಿವೆ.

ಭಾರತೀಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಎಂದಿಗೂ ಅತ್ಯಂತ ನೆಚ್ಚಿನ ಹಾಗೂ ಭದ್ರವಾದ ಆಸ್ತಿಯಾಗಿದೆ. ಪ್ರಸ್ತುತ ಜಾಗತಿಕ ಸ್ಥೂಲ ಆರ್ಥಿಕ ಬದಲಾವಣೆಗಳು, ಸರ್ಕಾರದ ನಿಯಂತ್ರಣ ನೀತಿಗಳು ಹಾಗೂ ಭೌಗೋಳಿಕ ರಾಜಕೀಯ ಸನ್ನಿವೇಶಗಳು ಮುಂಬರುವ ತಿಂಗಳುಗಳಲ್ಲಿ ದೇಶದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಬೆಲೆಗಳನ್ನು ಅಭೂತಪೂರ್ವ ಮಟ್ಟಕ್ಕೆ ತಳ್ಳಲಿವೆ ಎಂದು ಪ್ರಸಿದ್ಧ ಚಾರ್ಟರ್ಡ್ ಅಕೌಂಟೆಂಟ್ ಸಾರ್ಥಕ್ ಅಹುಜಾ ತಮ್ಮ ಸಾಮಾಜಿಕ ಜಾಲತಾಣ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ ಮಾಡಿದ್ದು ಈಗ ವೈರಲ್ ಆಗಿದೆ.

ದೇಶೀಯ ಮತ್ತು ಜಾಗತಿಕ ವಲಯದ ಮೂರು ಪ್ರಮುಖ ಕಾರಣಗಳಿಗಾಗಿ 2027ರ ವೇಳೆಗೆ ಭಾರತದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಆಸ್ತಿ ಮೌಲ್ಯಗಳು ಗಣನೀಯವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಾಗಲಿವೆ ಎಂದು ಅಹುಜಾ ಭವಿಷ್ಯ ನುಡಿದಿದ್ದಾರೆ. ಆ ಮೂರು ಕಾರಣಗಳು ಯಾವುದು ಎಂಬುದನ್ನು ಇಲ್ಲಿ ನೀಡಲಾಗಿದೆ.

1. ಅಸ್ಥಿರ ಷೇರು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಮತ್ತು ಚಿನ್ನದ ಮೇಲಿನ ನಿಯಂತ್ರಣಗಳು

ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ಮನಸ್ಸಿನಲ್ಲಿ ಉಂಟಾಗುತ್ತಿರುವ ಪ್ರಮುಖ ಬದಲಾವಣೆಯೇ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಬೇಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚಲು ಮೊದಲ ಕಾರಣವಾಗಿದೆ. ಇತ್ತೀಚಿನ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ತಿದ್ದುಪಡಿಗಳು ಹಾಗೂ ಜಾಗತಿಕ ಆರ್ಥಿಕ ಹಿಂಜರಿತದ ಭೀತಿಯಿಂದಾಗಿ ಚಿಲ್ಲರೆ ಮತ್ತು ಸಾಂಸ್ಥಿಕ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಸುರಕ್ಷಿತ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾರ್ಗಗಳನ್ನು ಹುಡುಕುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಷೇರು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಏರುಪೇರು ಹೂಡಿಕೆದಾರರಲ್ಲಿ ಆತಂಕ ಮೂಡಿಸಿದೆ.

ಮತ್ತೊಂದೆಡೆ, ಸುರಕ್ಷಿತ ಹೂಡಿಕೆಯಾಗಿದ್ದ ಚಿನ್ನದ ಮೇಲೆಯೂ ನಿಯಂತ್ರಕ ಅಡೆತಡೆಗಳು ಎದುರಾಗಿವೆ. ಚಿನ್ನದ ಆಮದನ್ನು ಕಡಿತಗೊಳಿಸುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಗೋಲ್ಡ್ 'ಫಂಡ್ ಆಫ್ ಫಂಡ್ಸ್' ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ ಹೊಸ ಹೂಡಿಕೆಗಳನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸದಂತೆ ಸೆಬಿ ಮ್ಯೂಚುವಲ್ ಫಂಡ್‌ಗಳಿಗೆ ಸೂಚನೆ ನೀಡಿದೆ. ಹೀಗಾಗಿ, ಷೇರು ಹಾಗೂ ಚಿನ್ನ ಎರಡೂ ಪ್ರಮುಖ ಮಾರ್ಗಗಳಲ್ಲಿ ಮಿತಿಗಳು ಎದುರಾಗಿರುವುದರಿಂದ, ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಭೌತಿಕವಾಗಿ ಕಾಣಿಸುವ ಮತ್ತು ಭದ್ರತೆ ನೀಡುವ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಕೈಕ ಅತ್ಯುತ್ತಮ ಪರ್ಯಾಯವಾಗಿ ಕಾಣಿಸುತ್ತಿದೆ.

2. ಅಮೆರಿಕದ ವಲಸೆ ನೀತಿ ಹಾಗೂ ಆಸ್ತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗೆ NRIಗಳ ಮರಳುವಿಕೆ

ಸಾರ್ಥಕ್ ಅಹುಜಾ ಅವರ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯ ಎರಡನೇ ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶವೆಂದರೆ, ಪಾಶ್ಚಿಮಾತ್ಯ ದೇಶಗಳಲ್ಲಿ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಅಮೆರಿಕದಲ್ಲಿ ಬದಲಾಗುತ್ತಿರುವ ವಲಸೆ ನೀತಿಗಳು. ಅಮೆರಿಕದಲ್ಲಿ ಕೆಲಸ ಮಾಡುತ್ತಿರುವ ಭಾರತೀಯ ತಂತ್ರಜ್ಞರಿಗೆ ಹಾಗೂ ಎನ್‌ಆರ್‌ಐ ಉದ್ಯೋಗಿಗಳಿಗೆ ಗ್ರೀನ್ ಕಾರ್ಡ್ ಪಡೆಯುವುದು ಕಷ್ಟಕರವಾಗುತ್ತಿದೆ.

ವಿದೇಶದಲ್ಲಿ ಅನಿಶ್ಚಿತ ಭವಿಷ್ಯ ಎದುರಿಸುತ್ತಿರುವ ಅನಿವಾಸಿ ಭಾರತೀಯರು ತಮ್ಮ ಸಂಪತ್ತನ್ನು ಅಮೆರಿಕದಲ್ಲೇ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಹಿಂಜರಿಯುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಬದಲಾಗಿ, ತಾಯ್ನಾಡಿನಲ್ಲಿ ಸುರಕ್ಷತಾ ಜಾಲವನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಭಾರತಕ್ಕೆ ಹಣ ರವಾನಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಸ್ವಂತ ಬಳಕೆಗೆ ಅಥವಾ ಬಾಡಿಗೆ ಮೂಲಕ ನಿರಂತರ ಆದಾಯ ಗಳಿಸಲು ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. 2015-18ರ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವ್ಯವಹಾರಗಳಲ್ಲಿ NRIಗಳ ಪಾಲು ಶೇ. 7-10 ರಷ್ಟಿತ್ತು. ಆದರೆ, ಇತ್ತೀಚಿನ ವರದಿಗಳ ಪ್ರಕಾರ ಈ ಪಾಲು ಶೇ. 18-20ಕ್ಕೆ ಏರಿಕೆಯಾಗಿದ್ದು, ವಿದೇಶಿ ಬಂಡವಾಳ ಭಾರಿ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಭಾರತದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ಗೆ ಹರಿದುಬರುತ್ತಿದೆ.

3. 'ಡೇಟಾ ಸೆಂಟರ್' ಸ್ಥಾಪನೆಗೆ ಕಾರ್ಪೊರೇಟ್ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಜಮೀನು ಖರೀದಿ ಭರಾಟೆ

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಬೆಲೆ ಏರಿಕೆಗೆ ಮೂರನೇ ಮತ್ತು ಅತ್ಯಂತ ವೇಗದ ಕಾರಣವೆಂದರೆ ಕೃತಕ ಬುದ್ಧಿಮತ್ತೆ (AI) ಹಾಗೂ ಕ್ಲೌಡ್ ಕಂಪ್ಯೂಟಿಂಗ್ ಕ್ಷಿಪ್ರ ಬೆಳವಣಿಗೆ. ಇದರಿಂದಾಗಿ ದೊಡ್ಡ ಕಾರ್ಪೊರೇಟ್ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು 'ಡೇಟಾ ಸೆಂಟರ್' ಸ್ಥಾಪಿಸಲು ಭಾರಿ ಪ್ರಮಾಣದ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕಬಳಿಸುತ್ತಿವೆ. ಅಮೆಜಾನ್ ಮುಂಬೈ ಬಳಿ 10 ಎಕರೆ ಜಮೀನು ಖರೀದಿಸಿದೆ. ಟಿಸಿಎಸ್ ಪುಣೆ ಬಳಿ 88 ಎಕರೆ ಹಾಗೂ ಆಂಧ್ರಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ 200 ಎಕರೆ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡಿದೆ. ಲೋಧಾ ಗ್ರೂಪ್ ಸುಮಾರು 100 ಎಕರೆ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ 1GW ಸಾಮರ್ಥ್ಯದ ಡೇಟಾ ಸೆಂಟರ್ ಯೋಜನೆ ರೂಪಿಸುತ್ತಿದೆ.

ಡೇಟಾ ಸೆಂಟರ್‌ಗಳಿಗೆ ಬಳಸುವ ಭೂಮಿಯ ಮೇಲಿನ ಲಾಭಾಂಶವು ಸಾಮಾನ್ಯ ವಸತಿ ಅಥವಾ ವಾಣಿಜ್ಯ ಉದ್ದೇಶದ ಭೂಮಿಗಿಂತ ಅತ್ಯಧಿಕವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಬೃಹತ್ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಆಯಕಟ್ಟಿನ ಕಾರಿಡಾರ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ಜಮೀನುಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುತ್ತಿರುವುದರಿಂದ, ಆಯಾ ಭಾಗಗಳಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಯ ಬೆಲೆಗಳು ಗಗನಕ್ಕೇರುತ್ತಿವೆ.

ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ನಡವಳಿಕೆಯಲ್ಲಿನ ಬದಲಾವಣೆ, ಎನ್‌ಆರ್‌ಐ ಬಂಡವಾಳ ಹರಿವು ಮತ್ತು ಬೃಹತ್ ಕಾರ್ಪೊರೇಟ್ ಜಮೀನು ಖರೀದಿ—ಈ ಮೂರು ಅಂಶಗಳು ಒಂದೇ ಬಾರಿಗೆ ಸಂಭವಿಸುತ್ತಿರುವುದರಿಂದ 2027ರ ವೇಳೆಗೆ ಭಾರತದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಬೆಲೆಗಳು ಅಭೂತಪೂರ್ವ ಎತ್ತರಕ್ಕೇರುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ನಿಖರ ಚಲನೆಯನ್ನು ಕಾದು ನೋಡಬೇಕಾಗಿದ್ದು, ಈ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆಯು ವೈಯಕ್ತಿಕ ವೀಕ್ಷಣೆಯಾಗಿದೆಯೇ ಹೊರತು ನೇರ ಹೂಡಿಕೆ ಸಲಹೆಯಲ್ಲ ಎಂದು ಅಹುಜಾ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದ್ದಾರೆ.