ಮುಂಬೈ ಸೈಲೆಂಟ್ ರೆವಲ್ಯೂಷನ್, ಕೊಳೆಗೇರಿಗಳ ಮೇಲೆ ಜಗತ್ಪ್ರಸಿದ್ಧ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳ ಕಣ್ಣು! ಇತಿಹಾಸ ಸೇರಿದ 30 ವರ್ಷಗಳದಾಖಲೆ

ಮುಂಬೈನ ಕೊಳೆಗೇರಿ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾರ್ಯಕ್ರಮವು ಅಭೂತಪೂರ್ವ ವೇಗವನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಂಡಿದ್ದು, ಕಳೆದ ಮೂರು ದಶಕಗಳ ಒಟ್ಟು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಪ್ರಸ್ತುತ ಒಂದೇ ಬಾರಿಗೆ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಸರ್ಕಾರದ ಹೊಸ ನೀತಿ ಸುಧಾರಣೆಗಳು, ಕ್ಲಸ್ಟರ್ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಚೌಕಟ್ಟು ಮತ್ತು ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಸ್ಥಳಗಳಲ್ಲಿನ ಭೂಮಿಯ ಕೊರತೆಯು ಈ ಬೃಹತ್ ಬದಲಾವಣೆಗೆ ಪ್ರಮುಖ ಕಾರಣಗಳಾಗಿವೆ.

ಮುಂಬೈನ ಕೊಳೆಗೇರಿ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾರ್ಯಕ್ರಮವು ಪ್ರಸ್ತುತ ಹಿಂದೆಂದೂ ಕಾಣದ ಅಭೂತಪೂರ್ವ ವೇಗವನ್ನು ಪಡೆದುಕೊಂಡಿದೆ. ಮಹಾರಾಷ್ಟ್ರದಲ್ಲಿ 1995 ರಲ್ಲಿ ಕೊಳೆಗೇರಿ ಪುನರ್ವಸತಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ (SRA) ಸ್ಥಾಪನೆಯಾದ ನಂತರ, ಕಳೆದ ಮೂರು ದಶಕಗಳಲ್ಲಿ ಒಟ್ಟಾರೆಯಾಗಿ ಎಷ್ಟು ಭೂಮಿಯನ್ನು ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಮಾಡಲಾಗಿದೆಯೋ, ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಈಗ ಪ್ರಸ್ತುತ ಒಂದೇ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತಿದೆ.

ಹಿಂದೂಸ್ತಾನ್ ಟೈಮ್ಸ್ ವರದಿಯ ಪ್ರಕಾರ, ಪ್ರಸ್ತುತ ಮುಂಬೈನ ಸುಮಾರು 2,156 ಎಕರೆ ಕೊಳೆಗೇರಿ ಭೂಮಿಯ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾರ್ಯಗಳು ಪ್ರಗತಿಯಲ್ಲಿವೆ. ಈ ಬೃಹತ್ ಯೋಜನೆಯಡಿ ಒಟ್ಟು 1,202 ಕೊಳೆಗೇರಿ ಯೋಜನೆಗಳು ಸೇರಿದ್ದು, ಇವುಗಳ ಮೂಲಕ ಸುಮಾರು 3.21 ಲಕ್ಷ ಕುಟುಂಬಗಳಿಗೆ ಹೊಸ ವಸತಿ ಕಲ್ಪಿಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ.

ಪ್ರಸ್ತಾವಿತ ಮತ್ತು ಸ್ಥಗಿತಗೊಂಡ ಯೋಜನೆಗಳ ವಿವರ

ಪ್ರಸ್ತುತ ನಡೆಯುತ್ತಿರುವ ಯೋಜನೆಗಳ ಹೊರತಾಗಿ, ಮುಂಬೈನ ಕೊಳೆಗೇರಿ ಮುಕ್ತಗೊಳಿಸುವ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಇನ್ನು ಹಲವು ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಹಮ್ಮಿಕೊಳ್ಳಲಾಗಿದೆ.

ಪ್ರಸ್ತಾವಿತ ಯೋಜನೆಗಳು: ಸುಮಾರು 1,015 ಎಕರೆ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ಹರಡಿಕೊಂಡಿರುವ 607 ಹೊಸ ಕೊಳೆಗೇರಿ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಪ್ರಸ್ತಾಪಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇವುಗಳ ಮೂಲಕ 2.85 ಲಕ್ಷ ಕುಟುಂಬಗಳಿಗೆ ಸುಸಜ್ಜಿತ ವಸತಿ ಒದಗಿಸುವ ಗುರಿ ಹೊಂದಲಾಗಿದೆ.

ಸ್ಥಗಿತಗೊಂಡ ಯೋಜನೆಗಳು: ಮತ್ತೊಂದೆಡೆ, ಕಾನೂನು ತೊಡಕುಗಳು, ಆರ್ಥಿಕ ಬಿಕ್ಕಟ್ಟುಗಳು ಮತ್ತು ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ ಅಡಚಣೆಗಳಿಂದಾಗಿ ಸುಮಾರು 595 ಎಕರೆ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿನ ಯೋಜನೆಗಳು ನೆನೆಗುದಿಗೆ ಬಿದ್ದಿವೆ. ಈ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ 89,000 ಕ್ಕೂ ಹೆಚ್ಚು ಕುಟುಂಬಗಳು ವಾಸಿಸುವ ಒಟ್ಟು 271 ಯೋಜನೆಗಳು ಸೇರುತ್ತವೆ.

ಇದಕ್ಕೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ, 1995 ರಿಂದ 2026 ರ ನಡುವಿನ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಕೇವಲ 556 ಎಕರೆ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ 631 ಕೊಳೆಗೇರಿ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಲಾಗಿತ್ತು ಮತ್ತು ಅದರ ಮೂಲಕ 2.94 ಲಕ್ಷ ಕುಟುಂಬಗಳಿಗೆ ಪುನರ್ವಸತಿ ಕಲ್ಪಿಸಲಾಗಿತ್ತು. ಆದರೆ ಈಗಿನ ಯೋಜನೆಗಳ ಪ್ರಮಾಣ ಇಡೀ ಇತಿಹಾಸವನ್ನೇ ಮೀರಿಸುವಂತಿದೆ.

ಮಹಾರಾಷ್ಟ್ರದ ಇತರ ವಸತಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳ ಪಾತ್ರ

ಮಹಾರಾಷ್ಟ್ರದಲ್ಲಿ ಕೇವಲ SRA ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ, ಇನ್ನು ಹಲವು ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಜನಸಾಮಾನ್ಯರಿಗೆ ಕೈಗೆಟುಕುವ ದರದಲ್ಲಿ ವಸತಿ ಸೌಲಭ್ಯಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಡುತ್ತಿವೆ.

ಮಹಾಡಾ (MHADA): ಮಹಾರಾಷ್ಟ್ರ ವಸತಿ ಮತ್ತು ಪ್ರದೇಶ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವು (MHADA) ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ಕೈಗೆಟುಕುವ ವಸತಿ ಒದಗಿಸುವ ಪ್ರಮುಖ ನೋಡಲ್ ಏಜೆನ್ಸಿಯಾಗಿದೆ. 1977 ರಲ್ಲಿ ಸ್ಥಾಪನೆಯಾದಾಗಿನಿಂದ ನವೆಂಬರ್ 2025 ರವರೆಗೆ, MHADA ರಾಜ್ಯದಾದ್ಯಂತ ಒಟ್ಟು 5.27 ಲಕ್ಷ ವಸತಿ ಘಟಕಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿದೆ ಎಂದು ಮಹಾರಾಷ್ಟ್ರ ಸರ್ಕಾರದ ಆರ್ಥಿಕ ಸಮೀಕ್ಷೆ 2025-26 ತಿಳಿಸಿದೆ.

ಸಿಡ್ಕೊ (CIDCO): ನಗರ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ನಿಗಮವು (CIDCO) 1970 ರಿಂದ ಡಿಸೆಂಬರ್ 2025 ರವರೆಗಿನ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಯೋಜಿತ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ವಸತಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾರ್ಯಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸಿದ್ದು, ಒಟ್ಟು 2.30 ಲಕ್ಷ ವಸತಿ ಘಟಕಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿದೆ.

ಕೊಳೆಗೇರಿ ಪುನರ್ವಸತಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ (SRA) ಎಂದರೇನು?

ಕೊಳೆಗೇರಿ ಪುನರ್ವಸತಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ (SRA) ಎಂಬುದು ಮಹಾರಾಷ್ಟ್ರದಲ್ಲಿ ಕೊಳೆಗೇರಿ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವ ಜವಾಬ್ದಾರಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಸರ್ಕಾರಿ ಸಂಸ್ಥೆಯಾಗಿದೆ. 1995 ರಲ್ಲಿ ಪ್ರಾರಂಭವಾದ ಈ ಸಂಸ್ಥೆಯು ಒಂದು ವಿಶಿಷ್ಟ ಮಾದರಿಯಲ್ಲಿ ಕೆಲಸ ಮಾಡುತ್ತದೆ. ಇದರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಖಾಸಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಕೊಳೆಗೇರಿ ನಿವಾಸಿಗಳಿಗೆ ಉಚಿತವಾಗಿ ಸುಸಜ್ಜಿತ ಮನೆಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಡಬೇಕು. ಇದಕ್ಕೆ ಪ್ರತಿಯಾಗಿ, ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ತಮ್ಮ ಯೋಜನಾ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಮರುಪಡೆಯಲು ಮತ್ತು ಲಾಭ ಗಳಿಸಲು ಅದೇ ಭೂಮಿಯಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿ, ಅವುಗಳನ್ನು ಮುಕ್ತ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಸರ್ಕಾರ ಅನುಮತಿ ನೀಡುತ್ತದೆ.

ಸಾಮಾನ್ಯ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಮತ್ತು ಕೊಳೆಗೇರಿ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸ

ಸಾಮಾನ್ಯ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ (Redevelopment): ಇದು ಈಗಾಗಲೇ ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ, ಆದರೆ ಹಳೆಯದಾದ ಅಥವಾ ಅಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿರುವ ಕಟ್ಟಡಗಳನ್ನು ಕೆಡವಿ ಮತ್ತೆ ಹೊಸದಾಗಿ ನಿರ್ಮಿಸುವುದಾಗಿದೆ. ಇಲ್ಲಿ ವಾಸಿಸುವ ಜನರು ಮೊದಲೇ ಆ ಮನೆಗಳ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಮಾಲೀಕರಾಗಿರುತ್ತಾರೆ.

ಕೊಳೆಗೇರಿ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ (Slum Redevelopment): ಇದು ನಗರದ ಅನೌಪಚಾರಿಕ ಅಥವಾ ಅನಧಿಕೃತ ವಸಾಹತುಗಳನ್ನು (ಕೊಳೆಗೇರಿಗಳನ್ನು) ತೆರವುಗೊಳಿಸಿ, ಅಲ್ಲಿನ ಅರ್ಹ ನಿವಾಸಿಗಳಿಗೆ ಆಧುನಿಕ ಹಾಗೂ ಸುಸಜ್ಜಿತ ವಸತಿ ಒದಗಿಸುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯಾಗಿದೆ. ಇದರಲ್ಲಿ ಯೋಜನೆಗೆ ಹಣ ಹೂಡುವ ಡೆವಲಪರ್‌ಗೆ ಲಾಭಕ್ಕಾಗಿ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಅಥವಾ ವಸತಿ ಘಟಕಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಲು ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಕೊಳೆಗೇರಿ ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಯೋಜನೆಗಳು ದಿಢೀರ್ ಹೆಚ್ಚಾಗಲು ಕಾರಣಗಳೇನು?

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ತಜ್ಞರ ಪ್ರಕಾರ, ಇತ್ತೀಚಿನ ನೀತಿ ಸುಧಾರಣೆಗಳು ಮತ್ತು ಮುಂಬೈನಲ್ಲಿರುವ ಬೃಹತ್ ಅವಕಾಶಗಳು ದೊಡ್ಡ ಕಾರ್ಪೊರೇಟ್ ಕಂಪನಿಗಳು ಈ ರಂಗಕ್ಕೆ ಲಗ್ಗೆ ಇಡಲು ಕಾರಣವಾಗಿವೆ.

1. ನಿಯಮಗಳ ಸರಳೀಕರಣ ಮತ್ತು ಕ್ಲಸ್ಟರ್ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ:

ANAROCK ಗ್ರೂಪ್‌ನ ಉಪಾಧ್ಯಕ್ಷ ಸಂತೋಷ್ ಕುಮಾರ್ ಅವರ ಪ್ರಕಾರ, "ಮಹಾರಾಷ್ಟ್ರ ಸರ್ಕಾರವು ನವೆಂಬರ್ 2025 ರಲ್ಲಿ ಜಾರಿಗೆ ತಂದ 'ಕೊಳೆಗೇರಿ ಸಮೂಹ (ಕ್ಲಸ್ಟರ್) ಪುನರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಚೌಕಟ್ಟು' ಈ ಬದಲಾವಣೆಗೆ ಮುಖ್ಯ ಕಾರಣ. ಈ ಹೊಸ ನಿಯಮದ ಪ್ರಕಾರ, ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬ ನಿವಾಸಿಯಿಂದ ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಅನುಮತಿ ಪಡೆಯುವ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲದೆ, 50 ಎಕರೆ ಅಥವಾ ಅದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಒಟ್ಟಿಗೆ ಖರೀದಿಸಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಬಹುದು. ಹಿಂದೆ ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬರ ಅನುಮತಿ ಪಡೆಯುವುದು ದೊಡ್ಡ ಸವಾಲಾಗಿತ್ತು ಮತ್ತು ಇದೇ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ದೊಡ್ಡ ಕಂಪನಿಗಳು ಇತ್ತ ಸುಳಿಯುತ್ತಿರಲಿಲ್ಲ. ಆದರೆ ಈಗ ಹೆಚ್ಚಿನ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳು (Development Rights) ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚಿನ FSI ಪ್ರೋತ್ಸಾಹಕಗಳು ಸಿಗುತ್ತಿರುವುದರಿಂದ ಇದು ಆರ್ಥಿಕವಾಗಿ ಲಾಭದಾಯಕವಾಗಿದೆ."

2. ಭೂಮಿಯ ಕೊರತೆ ಮತ್ತು ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಸ್ಥಳಗಳು:

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಸಂಶೋಧನಾ ಸಂಸ್ಥೆ 'ಲಿಯಾಸೆಸ್ ಫೋರಾಸ್'ನ ಸ್ಥಾಪಕ ಪಂಕಜ್ ಕಪೂರ್ ಅವರ ಪ್ರಕಾರ, "ಯೋಜನೆಗಳ ಸಂಖ್ಯೆ ಮತ್ತು ಎಕರೆಗಳ ಪ್ರಮಾಣ ಹೆಚ್ಚಾಗಲು ಸರ್ಕಾರದ ಪೂರಕ ನೀತಿಗಳು ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ, ಮುಂಬೈ ನಗರದ ಮಿತಿಯಲ್ಲಿ ಖಾಲಿ ಭೂಮಿಯ ತೀವ್ರ ಕೊರತೆಯೂ ಕಾರಣವಾಗಿದೆ. ಎಲ್ಲಕ್ಕಿಂತ ಮುಖ್ಯವಾಗಿ, ಮುಂಬೈನ ಪ್ರಸ್ತುತ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಬೇಡಿಕೆಯಿದೆ ಮತ್ತು ಈ ಕೊಳೆಗೇರಿಗಳಲ್ಲಿ ಹಲವು ನಗರದ ಅತ್ಯಂತ ಪ್ರಮುಖ ಹಾಗೂ ಪ್ರೀಮಿಯಂ ಸ್ಥಳಗಳಲ್ಲಿವೆ (Premium Locations). ಇದು ಹೂಡಿಕೆದಾರರನ್ನು ಆಕರ್ಷಿಸುತ್ತಿದೆ."

ಮುಂಬೈನ ಭೂಮಿ ಮತ್ತು ಅತಿಕ್ರಮಣದ ವಾಸ್ತವತೆ

SRA ಯ ಇತ್ತೀಚಿನ ಸಂಶೋಧನೆಗಳ ಪ್ರಕಾರ, ಮುಂಬೈನ ಒಟ್ಟು ಭೂಮಿಯ ಸುಮಾರು 24% ಭಾಗವನ್ನು ಕೊಳೆಗೇರಿಗಳು ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡಿವೆ. ಆಶ್ಚರ್ಯಕರ ಸಂಗತಿಯೆಂದರೆ, ಮುಂಬೈನ ಒಟ್ಟು ಜನಸಂಖ್ಯೆಯ ಅರ್ಧಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಜನರು ಈ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲೇ ವಾಸಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ.

ಕಳೆದ 14 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಸುಮಾರು 58 ಹೆಕ್ಟೇರ್‌ನಷ್ಟು ಸರ್ಕಾರಿ ಅಥವಾ ಕಲೆಕ್ಟರ್ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಅತಿಕ್ರಮಣ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಸಮೀಕ್ಷೆಯಿಂದ ತಿಳಿದುಬಂದಿದೆ. ಇತರ ಸರ್ಕಾರಿ ಇಲಾಖೆಗಳಿಗೆ ಸೇರಿದ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಿದರೆ ಈ ಅತಿಕ್ರಮಣದ ಪ್ರಮಾಣ ಇನ್ನು ಗಣನೀಯವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿರಬಹುದು ಎಂದು ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಅಂದಾಜಿಸಿದ್ದಾರೆ.

ಈ ಅತಿಕ್ರಮಣಗಳ ನಿಖರ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯನ್ನು ಪತ್ತೆಹಚ್ಚಲು SRA ಅತ್ಯಾಧುನಿಕ ತಂತ್ರಜ್ಞಾನವನ್ನು ಬಳಸಿದೆ. 2000 ನೇ ಇಸವಿಯ ಉಪಗ್ರಹ ಚಿತ್ರಗಳನ್ನು (Satellite Imagery) 2011 ಮತ್ತು 2025 ರ ಜಿಐಎಸ್ (GIS - Geographic Information System) ದತ್ತಾಂಶಗಳೊಂದಿಗೆ ಹೋಲಿಸಿ, ಭೂಮಿಯ ಬಳಕೆಯಲ್ಲಿ ಆಗಿರುವ ಬದಲಾವಣೆಗಳನ್ನು ಮತ್ತು ಅತಿಕ್ರಮಣಗಳನ್ನು ನಿಖರವಾಗಿ ಪಟ್ಟಿ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ.